Эксперты конкурса «Доверие потребителя»-2011: рынок строительства уходит из серых схем

Оценка договорной базы застройщиков с потребителями – одно из ключевых мероприятий, которое проводилось в рамках прошедшего в 2011 году конкурса «Доверие потребителя» рынка недвижимости. Он проходил с 20 мая по 3 ноября 2011 года и включил в себя потребительское онлайн-голосование на сайте организатора конкурса Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО stroyproblema.ru, интерактивные голосования на профильных выставках и непосредственно – само экспертное голосование.

«На рассмотрение экспертного совета были представлены 30 договоров финалистов конкурса, – комментирует Екатерина Метелева, руководитель юридической службы Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО, член экспертного совета. – В основном у застройщиков это были: предварительный договор купли/продажи либо договор уступки прав требования; договор о паевом взносе (жилищные кооперативы) и наконец договор долевого участия, который составил 70% из всех представленных на конкурс договоров с застройщиками».

17 июня 2010 года в ФЗ № 214 был внесен ряд поправок, изменения коснулись и основы основ – продажи квартир в новостройках. Теперь привлекать деньги покупателей, продавая им недостроенное жилье, девелоперы и застройщики могут следующими способами:

1. По договору долевого участия в строительстве (ДДУ).

2. Путем выпуска облигаций особого вида – жилищных сертификатов. Приобретающий их покупатель имеет право получить от организации, выпустившей сертификаты, квартиру.

3. Путем создания жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов (ЖСК и ЖНК); в этом случае будущие жильцы покупают изначально паи, а не квадратные метры.

Договор долевого участия

Этот договор заключается в соответствии с 214ФЗ, который устанавливает довольно жесткие требования для застройщика. Отступлений в представленных на конкурс договорах немного (в противном случае они бы не прошли государственную регистрацию).

Плюсы:

1. Обязательная регистрация в ФРС, снижение рисков двойных продаж. При регистрации в ФРС двойная продажа невозможна, так как в регистрационной службе имеются чёткие базы, в которых дом поделен на этажи и строительные оси, каждая квартира чётко идентифицируется.

2. Гарантии наличия установленной законом документации.

3. Четко прописаны правила возврата денежных средств дольщику в случае расторжения договора, в том числе по его вине при неоплате договора.

4. Финансовая ответственность застройщика за нарушение сроков сдачи объекта.

5. Оговорены все варианты, при которых дольщик имеет права расторгнуть договор и (или) взыскать с застройщика неустойки, пени и т.д.

Минусы:

В большинстве случаев в таких договорах учитывается изменение площади лоджии, что увеличивает стоимость самого договора. На взгляд Экспертного совета конкурса, это противоречит требованиям законодательства, поскольку площадь лоджии, балкона или террасы не входит в площадь квартиры. Соответственно она изначально оплачивается по договору, и уменьшение или ее увеличение не может повлиять на цену по договору.

В одном из договоров присутствует обязательство дольщика на заключение договора на оказание дополнительных услуг – на осуществление технического контроля за строительно-отделочными работами в квартире. Это противоречит Закону о защите прав потребителей, по которому запрещается обусловливать приобретение одних товаров обязательным приобретением другого товара. Обязывать заключать дольщика какой-то дополнительный договор при заключении договора на покупку квартиры нельзя.

Второй аспект претензий по действующим договорам долевого участия, после дополнительной оплаты в случае увеличения площади лоджии или балкона, – это предоплата дольщиком коммунальных услуг в течение 6-ти месяцев с момента ввода дома. Эта статья присутствует практически во всех договорах. Где-то больше, где-то меньше срок. А также непрозрачно прописывается порядок размера оплаты коммунальных услуг. Величина этих выплат, как правило, нигде не фиксируется, но при этом обязательна к оплате.

Таким образом застройщики перестраховываются, чтобы закрепить гарантии эксплуатации объекта после подписания акта приемки, поскольку никто не знает своих расходов. Это, конечно, ущемляет права потребителей. Им остается только искать застройщика, который предлагает более понятные условия.

Впрочем, судя по мониторингу жалоб Комиссии по недвижимости, каких-то запредельных оплат, кроме исключительных случаев, фактически не бывает.

Последний минус – это большое отступное при расторжении. Часть представленных договоров содержит очень большое отступное при расторжении договора. На это надо обратить внимание. Закон предусматривает расторжение договора, но при этом потребитель по закону должен оплатить стоимость убытков застройщика. И эти убытки могут быть намного меньше суммы отступного, которую предусматривает договор.

Больше никаких явных негативных моментов в таких договорах нет.

Договор паенакопления в ЖСК, о порядке уплаты паевого взноса и предоставлении жилья

По сравнению с прошлым годом, число таких договоров увеличилось. Жилищно-строительный кооператив, или ЖСК, – форма взаимоотношений покупателей жилья и застройщиков, получающая все большее распространение.

Суть договора в том, что вы вступаете в кооператив и оплачиваете пай, который составляет стоимость будущей квартиры. Очень удобная схема, однако, здесь также существует риск остаться без квартиры и уплаченных денег.

Плюсы:

1.Менее регламентированная процедура заключения договора с покупателем.

2.Возможность формировать более конкурентоспособные цены.

3.Паевые взносы, уплачиваемые гражданином за квартиру в ЖСК, не облагаются налогом. Закон № 214-ФЗ не воспринимает ДДУ в качестве инвестиционного, в связи с чем застройщик закладывает в стоимость квартиры НДС в размере 18%. Это делает себестоимость квартиры по ДДУ значительно выше.

Минусы:

1.Договоры ЖСК не проходят государственную регистрацию, как договоры ДДУ, а значит, по ним, если что, сложнее будет отстоять свои права в суде.

2.Невыгодна такая форма приобретения квартиры для покупателей, желающих воспользоваться ипотекой: банки и так не очень охотно кредитуют на приобретение новостроек, и если еще ДДУ для них выглядит более-менее убедительным, то договор с ЖСК – нет.

3.Наконец кооперативы и их отношения с застройщиками и генподрядчиками регулируются сразу несколькими законами. Возникает коллизия права, связанная с вопросом о том, какими законами руководствоваться: законодательством о жилищных кооперативах или законодательством об участии в долевом строительстве и, соответственно, законодательством о защите прав потребителей.

4.Члены кооператива обязаны выполнять решения общего собрания или конференции.

5.В таких договорах не прописаны основные права и обязанности, везде прописываются ссылки на Устав, а он не всегда прочитывается дольщиком. Помимо самого договора, нужно читать устав и смотреть его положения.

6.В таких договорах могут быть изменены условия, если решение принято общим собранием (например, на внесение дополнительных платежей).

7.Также большое отступное в случае расторжения договора и непрозрачные условия оплаты коммунальных услуг.

Соглашение об уступке прав, или договор цессии, либо предварительный договор купли-продажи

Если предварительный договор заключается до ввода дома в эксплуатацию, это риск. Таких договоров на конкурс 2011 года представлено не было. И судя по всему, рынок от таких договоров планомерно уходит. Соответственно, появился такой тип договора, как предварительный договор купли-продажи в уже построенных домах. Поскольку после ввода дома в эксплуатацию заключать договор долевого участия нельзя, многие застройщики стали пользоваться такой формой.

Плюс в таком договоре в том, что при наличии соответствующей документации, есть гарантии того, что дом достроен; такой договор заключается, чтобы предоставить гражданину рассрочку.

Сам дольщик может найти покупателя на правопреемственность и заключить с ним договор цессии. В этом случае компенсацию бывшему инвестору уже не придется выплачивать.

По закону переуступка прав на долевое строительство возможна только после регистрации договора участия в долевом строительстве.

Плюсы:

1.Объект построен.

2.Предоставляется рассрочка платежа.

3.Возможность у потребителя заключить соглашение по порядку погашения рассрочки.

Минусы:

1.Риск незаключения в будущем основного договора купли-продажи, например, в ситуации, когда стороны не сойдутся в понимании того, какие обязательства можно считать исполненными.

2.Передача рассмотрения всех договоров, которые не относятся к договорам долевого участия, в третейский суд, что фактически урегулирование конфликта делает крайне затруднительным. Если в договоре такая оговорка есть, нужно обращать на нее внимание, поскольку решение третейского суда окончательное и не обжалуется. И второе, поскольку это экономический арбитраж, – это огромная пошлина.

Если основной договор был оформлен нотариально, то переуступка прав также должна быть оформлена нотариально. В отличие от новых правил, ранее ни договоры инвестирования, ни уступка прав не проходила процедуру государственной регистрации.

Таким образом, если вы приобрели объект долевого строительства до принятия Закона об участии в долевом строительстве, т. е. заключили договор в простой письменной форме, на который еще не распространяются нормы данного закона, то регистрировать переход права (уступку права) не нужно. Достаточно заключить соглашение в простой письменной форме (или нотариальной) и получить согласие застройщика на переход прав к новому лицу.

Но если разрешение на строительство объекта долевого участия получено после 1 апреля 2005 года, т. е. ваш договор подпадает под действие Закона об участии в долевом строительстве, то, как следует из ст. 17 закона, уступка прав требований подлежит обязательной регистрации.

При переуступке к новому кредитору переходят все права, которыми обладал первоначальный кредитор, и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. К новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, право на неуплаченные проценты и т. д.

Оценив договорную базу застройщиков-участников конкурса «Доверие потребителя», эксперты отмечают общие позитивные тенденции на рынке:

1.В 2011 году, по сравнению с договорной базой участников конкурса-2010, увеличилась доля договоров долевого участия, которые четко сформулированы. Что говорит о том, что рынок строительства уходит из серых схем.

2.Также в представленных на конкурс «Доверие потребителя» договорах отсутствуют предварительные договоры, когда покупатель и застройщик заключают всего лишь предварительный договор купли-продажи о том, что застройщик через некоторое время после начала строительства обязуется заключить договор о долевом участии в строительстве.

3.Строительным компаниям запретили собирать денежные средства с участников «долевки» до государственной регистрации договоров долевого участия. Президиум Высшего арбитражного суда (ВАС) РФ признал такую практику привлечения денег незаконной.

4.Также появилась система расчетов по аккредитивам. Этот способ практически аналогичен использованию банковской ячейки, только операции проводятся с безналичными суммами. Роль банковской ячейки занимает аккредитивный счет, который открывает покупатель и на который он переводит всю сумму денег. Процесс получения денег продавцом тоже подразумевает предоставление всех необходимых документов. Конечно, за услуги посредничества при денежных взаиморасчетах банки берут определенный процент, но взамен они обеспечивают сделке безопасность и честность. А это стоит дополнительных затрат».

Справка о конкурсе «Доверие потребителя» рынка недвижимости

Конкурс «Доверие потребителя» рынка недвижимости – ежегодный независимый общественный конкурс, где в выборе победителя самое непосредственное участие принимают сами потребители. Инициатор конкурса – Комиссия по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области (www.stroyproblema.ru).

Конкурс включает в себя потребительское онлайн-голосование, голосования на профильных мероприятиях, экспертное голосование, исследование «Тайный покупатель» по оценке работы администраторов залов и сотрудников отделов продаж компаний-участников конкурса.

Ключевое мероприятие конкурса – экспертное голосование, на которое участники предоставляют комплекты документов из типовых обезличенных договоров; описаний работы служб, разбирающих жалобы клиентов; а также образцы рекламно-информационных материалов. По итогам экспертного голосования, с использованием балльной системы, в списке финалистов остается только по 5 компаний, из которых потребители путем интерактивного голосования выбирают лучшую в каждой номинации.

В 2011 году победителями были признаны: компания «Петербургская недвижимость» («риэлторское агентство»), Банк ВТБ24 («ипотечный банк») и ООО «ГДСК» («инвестиционно-строительная компания»). Каждая компания получила стеклянную статуэтку, диплом и право использовать символику конкурса (оранжевого человечка) в рекламных целях.

Всего на конкурс было представлено 70 строительных, 69 риэлторских агентств и 31 ипотечный банк.

Участие в конкурсе бесплатное, он проводится за счет спонсорской поддержки.

В 2011 году в качестве спонсоров выступили: компания Setl City, группа компаний «Пионер» и СРО НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга».