Валерия Малышева: повышение ключевой ставки может в перспективе привести к дефициту предложения на первичном рынке

Большинство девелоперов пока не ощутили удорожания проектного финансирования в связи с повышением ключевой ставки Центробанком в августе-сентябре 2023 года. Однако в ближайшем будущем строительный бизнес может отложить вывод на рынок части проектов, что, в свою очередь, вызовет дефицит предложения. Такое мнение высказала генеральный директор АО «Ленстройтрест» Валерия Малышева.

По ее словам, нынешней осенью ставки по проектному финансированию для большей части застройщиков остались прежними, поскольку их соглашения с банками имеют в основном долгосрочный характер, а размер ставок, как правило, в них фиксированный –  без привязки к размеру ключевой ставки.

«А вот новые сделки заключаются уже с учетом текущей, гораздо более высокой, стоимости денежных средств. Возможно, часть проектов из-за этого будет отложена на более поздние сроки. А по тем объектам, которые все же будут запущены, застройщикам придется гораздо больше внимания уделять объемам средств на эскроу-счетах: чем больше их поступит, тем меньше будет ставка по кредиту. Объем спроса на рынке, в свою очередь, тоже подвержен влиянию ключевой ставки: рыночные условия по ипотеке начинают носить заградительный характер, как и размер комиссий банков за выдачу ипотеки с государственной поддержкой свыше установленного лимита в 12 млн руб. В случае отмены программы государственной поддержки ипотеки при таком уровне ставок, останется единичный спрос со стороны инвесторов, готовых купить квартиру за 100% собственных средств, либо на рынок вернутся программы рассрочки от застройщиков, не позволяющие полноценно наполнять эскроу-счета. Отчасти данная ситуация нивелирует те преимущества, которые дала в свое время реформа долевого строительства, так как придется финансировать стройку ровно в том объеме, в котором будут привлечены денежные средства от покупателей», – считает Валерия Малышева.

Она добавила, что больше всего пострадают перспективные проекты, которые требуют больших расходов: на покупку земельных участков, разработку предпроекта. А значит, в горизонте 2-3 лет может возникнуть дефицит предложения на рынке.

При этом на рынке Санкт-Петербурга до сих пор около 8% строящегося жилья реализуется без использования эскроу-счетов – это вдвое больше, чем в среднем по стране. Такие проекты, безусловно, находятся в более выгодном положении по сравнению с теми, для которых обязательно привлечение проектного финансирования.

«Само их наличие спустя четыре года с момента запуска реформы вызывает некоторые вопросы. При среднем сроке строительного цикла в два года таких проектов на сегодня, по идее, уже не должно было остаться. Видимо, речь идет о жилых комплексах, сроки разрешений на строительство которых неоднократно продлевались и темп строительства которых отличался от заявленного изначально. Безусловно, в число проектов, которые строятся без использования схемы «эскроу», попадают те, которые строятся полностью за счет застройщиков, без привлечения средств дольщиков. Но, я думаю, это единичные случаи. Будем надеяться, что «запас» таких проектов продолжит снижаться, и их влияние на конкурентную ситуацию будет все меньше», – подчеркнула Валерия Малышева, генеральный директор АО «Ленстройтрест».  

Справка:
ГК «Ленстройтрест» – один из крупнейших девелоперов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, реализующий проекты разного масштаба в сегментах жилой недвижимости. Компания основана в 1996 году. За это время построено свыше 90 домов, ряд социальных, коммерческих и спортивных объектов. Сегодня застройщик одновременно возводит 4 комплекса в формате квартальной застройки и в рамках корпоративной философии «Живи». В ее основе – забота о людях и создание гармоничной среды, наполненной сценариями и инфраструктурой для комфортной жизни и всестороннего развития. В каждом проекте предусмотрены места для отдыха и спорта, разнообразные игровые площадки, сеть велосипедных и пешеходных маршрутов, дворы без машин и высокий уровень безопасности территории.