АЛЕКСАНДР ВАХМИСТРОВ: «РАНЬШЕ БЫЛИ ОБМАНУТЫЕ ДОЛЬЩИКИ, ТЕПЕРЬ БУДУТ ОБМАНУТЫЕ БАНКИ» (Новый проспект, 09.02.2021)
Президент CРО А «Объединение строителей СПб» и координатор Ассоциации «Национальное объединение строителей» Александр Вахмистров в интервью «Новому проспекту» рассказал о том, как он оценивает работу Смольного, что ждет строителей в наступившем году и чего ему самому не хватает в период ограничений из-за пандемии.
Александр Иванович, жилищное строительство — одна из отраслей, которая не пострадала во время пандемии. Ни одна из строек в Петербурге не была остановлена. С другими отраслями так не церемонились. У нас настолько сильное строительное лобби?
— Строительство останавливалось в Москве и Московской области, когда был пик пандемии весной. В Петербурге стройки не останавливались, этому способствовало удачное стечение обстоятельств, совместная работа органов власти, Роспотребнадзора и строителей. Все строительные организации и общественные объединения сразу поняли, что пандемия — это надолго, это не на один день. Поэтому Минстроем, Роспотребнадзором и другими органами были разработаны рекомендации по организации стройплощадки, и везде они выполнялись. Я знаю одну стройку, непосредственно там часто бывал и наблюдал своими глазами, как соблюдаются все эти рекомендации: измерение температуры, рассредоточение людей, обед по расписанию, закупка обеззараживающих средств, дезинфекция помещений, создание изолятора, заключение договоров с медицинскими учреждениями.
Конечно, нельзя на стройке всё предусмотреть, и, несмотря на все меры, были заболевшие. Тем не менее строгое выполнение всех этих мероприятий было, и всё это стоит серьезных денег. Но застройщики на это пошли, иначе бы стройки просто закрыли. А далее мы бы увидели ситуацию, когда не выполняются обязательства перед дольщиками, появляются тысячи безработных и т.д.
И какие-то стройки закрывались, пока не были выполнены все требуемые нормы. Причем они довольно быстро открылись — в течение 2–4 дней после того, как реализовали все меры безопасности.
Хотел бы также отдать должное комитету по строительству и строителям, которые участвовали и продолжают участвовать в строительстве и в приспособлении различных помещений под ковидные госпитали. Строителей редко хвалят, но вот факт: за неделю они сдали тысячу коек, за 10 дней еще полторы тысячи, за 5 месяцев построили 6-этажное здание Госпиталя для ветеранов войн с нуля.
И второе, надо отдать должное и федеральному правительству, и президенту: они поддержали предложение сделать льготную ипотеку. Это дало дополнительный приток покупателей, поэтому и продажи хорошо идут, и стройки хорошо работают.
Есть еще проблемы с дольщиками, например это касается компании «Норманн». И там нашли решение, но с пандемией это не связано.
Пандемия сказалась, безусловно, на рынке, в том числе и с положительной стороны. Больше стало «цифры»: в онлайн ушли не только совещания, но и согласования, подача документации. Это позволило работать более четко и эффективно, ведь программе бутылку не принести: мол, ты прими, а я потом недостающие документы передам.
Сколько примерно строители потратили на обеспечение мер безопасности объектов?
— Вы знаете, за всех я не скажу, есть разные оценки, но, в принципе, если брать всю себестоимость строительства, это где-то до 2–2,5%.
И это всё на соблюдение противовирусных мер?
— Только кажется, что купить маски, антисептик, заказать тестирование сотрудников — это копейки. Во-первых, это всё в большом количестве, а во-вторых, дело не только в самих закупках. Нужны специалисты, договоры, выделенные помещения и т.д. Сам по себе тест стоит 1–1,5 тыс. рублей, но представьте, когда у вас сто рабочих и тесты надо проводить раз в неделю.
Мы выходили с предложением в Минстрой, пытались как-то эти затраты включить в сметное образование, то есть в цену проекта, чтобы контракт можно было увеличить, но ничего из этого не получилось.
Вы сказали о том, что часть документооборота перешла в электронный вид. Но и сами комитеты Смольного частично стали работать в удаленном режиме. Вообще увеличилась или снизилась эффективность? Кто-то жалуется на то, что у чиновников она упала очень сильно.
— Наверное, общение с чиновниками только онлайн — это не совсем правильно, потому что можно друг друга не понять, все-таки живой диалог — это совсем другой уровень взаимопонимания. Но, с другой стороны, мы всё равно обречены работать в цифре всё больше и больше, и дело не в пандемии, а в самом тренде, как это модно говорить. Уже и Сбербанк не банк, а некое цифровое явление, и таких примеров сотни.
Конечно, это не значит, что лучше всем уйти в онлайн навсегда, в глаза друг другу смотреть всегда полезно, даже когда это не доставляет удовольствия. Но плюсы цифровизации неоспоримы: она позволяет более четко формулировать и систематизировать производство и документооборот. Помню, один товарищ в Смольном мне собирал всякие письма как от чиновников, так и чиновникам. Там такие опусы попадались, что и плакать хотелось, и смеяться. Да и на компьютере так много не напишешь, когда есть готовые шаблоны под практически любые вопросы.
Можно сравнить с МФЦ, к которым мы все уже привыкли. Я начинал в свое время их создавать по поручению Валентины Матвиенко, которая на тот момент руководила городом, и видел, как тяжело это дается всем сторонам. А сейчас там предоставляют огромное количество услуг, и это очень удобно: и паспорт можно поменять, и права, оформить справки, пособия. Это всё уже ушло в «цифру».
Александр Иванович, у нас не так давно был назначен новый председатель комитета по строительству. Как вы считаете, насколько сейчас эффективно выстроена работа этого ведомства?
— Во-первых, губернатор доволен работой комитета — не председателем комитета, а именно работой комитета, потому что председатель может сам хорошо работать, но если комитет не работает, толку-то от этого? Это раз. Второе: лучший показатель работы для комитета по строительству — это эффективное освоение АИП (адресной инвестиционной программы. — Прим. «НП»). Комитет по строительству за год показал хорошие результаты, несмотря на пандемию, и я уже приводил в пример построенные медицинские, социальные объекты. Ведь деньги можно интенсивно зарыть, но ничего не построить.
В профессиональном сообществе много критикуют КГА. Может быть, все-таки придумать какого-то архитектора, который сможет найти общий язык с участниками рынка?
— Хорошо бы придумать главного архитектора, но его не придумать — его надо искать. Есть проблема с КГА, она действительно насущная. Думаю, и губернатор об этом знает, и пинка можно очередной раз дать — есть кому. Но я не сторонник всё время менять руководителей. Просто здесь что-то надо делать…
Многие жалуются…
— Да, все жалуются.
Как вы в целом оцениваете работу Беглова и его команды?
— Мне сложно оценивать всю работу всех блоков правительства, но могу сказать, что Александр Дмитриевич знает город, быстро разобрался в проблемах. По строительному комплексу отрадно, что резко всё изменилось в хорошую сторону. Об этом говорят объективные показатели в части выполненных объемов работ по социальным объектам и т.д. Многое сдвинулось с места и стало более понятным.
Что касается здравоохранения, то здесь, я думаю, всё могло быть гораздо хуже. Я не специалист, но надо понимать, что ситуация непростая, и губернатор с ней справляется. В целом, конечно, всегда есть что сделать лучше, по многим вопросам решения нужно принимать быстро, а они, наоборот, тянутся.
Вы сказали о том, что строительную отрасль хорошо поддержали, в том числе льготной ипотекой, многие констатируют взрывной рост продаж. Но также говорят, что ипотеки набрали много, благосостояние людей не растет, и возможен банковский кризис, как в США. Как вы считаете, насколько это реально?
— Кризис неплатежей всегда пугает. Но в США всё было по-другому. Там просто раздулся пузырь, который лопнул. Безусловно, в какие-то сложные для экономики моменты бывают периоды, когда человек перестает платить по ипотечным кредитам, и тогда проблемы могут возникнуть. Но они могут возникнуть в любой ситуации вообще. Человек может заболеть, потерять работу, независимо от пандемии. Конечно, то, что происходит с экономикой в мире и в России, настораживает, идет снижение доходов населения, и такие случаи могут учащаться. Но здесь и власти что-то должны делать, и они делают, хотя этого и не всегда достаточно. В конечном счете так происходит во всем мире. Да, какие-то будут приняты меры и по продлению периода неплатежей, если начнутся неплатежи массового характера, но все-таки я думаю, что до этого дело не дойдет. Происходящее сегодня — это не катастрофа вселенского масштаба, я все-таки не вижу здесь такой мрачной перспективы.
Одновременно с введением льготной ипотеки значительно выросли цены на жилье. Какой в ней тогда был смысл?
— Цены на жилье регламентируются рынком. Всегда была тенденция к росту себестоимости строительства: это инфляция, тарифы, удорожание стройматериалов, топлива, перевозок и т.д. На стоимость строительства даже в какой-то степени влияет курс валют: всё же небольшая валютная составляющая в строительстве у нас осталась. Это не значит, что всё покупается из-за рубежа, но, например, у нас в свое время на кирпичном заводе оборудование было куплено за валюту по валютному кредиту, и запчасти какие-то всё равно приходится покупать за валюту, пусть это и небольшая составляющая. На стройке есть насосы, светильники, батареи и т.д., которые давно производятся в России, но на импортном оборудовании, и оно требует, в свою очередь, и ремонта, и технического обслуживания, и обновления.
Ну что, сказать «не повышайте цены на жилье»? Страна уже занимается снижением цен на подсолнечное масло, хлеб, сахар, макароны и т.д. Это уже перебор.
Но в любом случае стоимость жилья такова, что основной массе людей оно недоступно. Кто сейчас покупает жилье?
— Во-первых, все-таки основной покупатель стал гораздо моложе. Если мы говорим о квартире-студии или однокомнатной, то это молодой человек 20–30 лет, часто студент из Петербурга или иногородний, которому родители покупают жилье. Приобретают жилье и молодые семьи. Причем собирают деньги, берут взаймы у знакомых, у семьи, в банках. Нужна ведь не только ипотека, но и первоначальный взнос.
Я помню, как много лет назад разговаривал с одной женщиной, работницей администрации, и спросил у нее: «Вы когда-нибудь брали кредит в своей жизни?» Она ответила: «Упаси бог». Вот это жесткая позиция. А на Западе все берут кредиты, и у нас молодые люди, если спросить об этом, ответят: «Ну конечно брали, и ипотека у меня есть, и автокредит»… Я не хочу выглядеть каким-то циником, но долг все-таки заставляет нормального человека задумываться о том, чтобы подрабатывать где-то. Я, будучи и студентом, и женатым молодым человеком, подрабатывал и не считал зазорным вагоны разгружать, но, наверное, сегодня время другое. Но просто так сидеть и думать, что кто-то мне должен? Никто никому ничего не должен, по большому счету, всё зависит от человека. Вот я вижу, что молодежь сейчас старается решить многие вопросы самостоятельно. Когда я работал в Группе ЛСР, то любил смотреть, как люди въезжают в свои квартиры — в обычные дома, не элитного класса. Когда я видел много девушек с колясками, у меня была на душе радость. Значит, молодые семьи заводят детей, а квартира способствует этому процессу. Поэтому это, конечно, очень важно — иметь жилье.
Кстати, хочу отметить, что довольно много жилья приобретают покупатели из других городов. Противиться этому? Никого не будем пускать? У нас и так очень старый город по возрастному составу, один из самых старых в России. В свое время меня потрясли Тюмень и Ханты-Мансийск: у них средний возраст жителей — 30 с небольшим лет. В Петербурге средний возраст — это уже за 50. У нас две трети пенсионеров. Слава богу, выросла и продолжительность жизни.
Вы упомянули импортную составляющую во всех строительных процессах. У нас начался курс на импортозамещение лет 5 назад. Как сокращалась доля импорта в строительстве и насколько успешно мы идем по этому пути?
— Думаю, сейчас доля продукции, которая импортируется, не превышает 3–5%. За последние годы многие компании в России локализовали свои производства: краски, лаки, окна, двери, плитка и т.д. — можно перечислять до бесконечности. Допустим, если взять крупную строительную технику, то компания Liebherr построила относительно недавно в Липецкой области завод по сборке башенных кранов, хотя целый ряд грузоподъемных механизмов этой фирмы — чистый импорт. К сожалению, у нас не производится дорожная техника, но это вопрос времени, надеюсь.
В начале 2000-х доля импорта в строительстве доходила до 25%, но не в объеме, а в стоимостном выражении. Щебень мы не ввозили, но вот цемент частично импортировали, кирпич, окна, краску, плитку, фаянс, даже обои и гайки завозили, да. Потом стали появляться иностранные предприятия, которые локализовали производства, либо же отечественные, которые производили собственную продукцию — сначала не самого лучшего качества, но потом, со временем, очень даже хорошего.
Когда Группа ЛСР строила цементный завод в начале 2010 годов, шефмонтаж осуществляли датчане. Наш завод признали лучшим в Европе! Завод в Сланцах, работающий на местном сырье, был признан лучшим. Но он был практически весь создан на импортном оборудовании. Это пример локализации, однако валютная доля здесь довольно высока, так как кредит на него брался в валюте. В любом случае в части импортозамещения сделан огромный шаг во многих отраслях, не только в строительстве.
Сейчас много копий ломают вокруг апартаментов — вплоть до приостановки выдачи разрешений. Каково ваше мнение? Стоит ли так жестко их регулировать, как это предлагают на федеральном уровне?
— Честно говоря, сам всегда относился к апартаментам очень скептически и сейчас не скажу, чтобы радикально поменял свое мнение. Классических апартаментов очень мало, а они должны быть, и об этом говорит весь мировой опыт. Апартаменты есть в европейских странах, есть в курортных городах, и туристы могут выбирать, где остановиться. Это удобный вариант для людей в длительных командировках, когда фирма не имеет возможности оплачивать гостиницу.
В общем, потребность в апартаментах есть, но этот сегмент недвижимости требует контроля. В классической схеме — это буквально гостиницы, а владельцы апартаментов имеют возможность зарабатывать на них. Но у нас они часто появляются как вариант жилья, а это неправильно, и поэтому регулирование необходимо.
А переход на эскроу-счета? Оправдывает ли уже себя эта система?
— Она сейчас будет оправдывать, безусловно, с точки зрения отсутствия в дальнейшем обманутых дольщиков. Будут обманутые банки, потом клиенты банков, цепочка обманутых всё равно будет. Худший вариант для банка — это когда он профинансировал весь проект, дом построен, но ни одна квартира не продана. В итоге банк всё это дело будет потом продавать через какого-нибудь агента — долго и упорно. Но за банки сильно не надо беспокоиться, потому что часть затрат берет на себя застройщик, которому, например, принадлежит земля, плюс 10% от стоимости проекта.
Но эскроу-счета — это гарантированное финансирование и безопасность покупателя, и мы здесь ничего такого супернового не изобрели, такие схемы в мире существуют. Тем более пока большинство строек идет по старой системе.
У вас есть доля в Группе ЛСР. Следите ли вы за развитием бизнеса или, может быть, как-то помогаете советом, участвуете?
— Да, это так, но я особо не слежу за развитием бизнеса. Я остаюсь в хороших отношениях со всеми работниками Группы ЛСР, в том числе и с руководителем Андреем Молчановым. Мы с ним периодически встречаемся, но это не значит, что я даю ему какие-то советы, это было бы смешно. Я вижу, что группа хорошо развивается, и это прекрасно.
Но спрашивают же?
— Когда спрашивают, отвечаю. А так, чтобы прийти и менторским тоном учить, как делать бизнес, — я такого себе позволить не могу.
А всё, что вы задумывали сделать, работая в Группе ЛСР, вы сделали или что-то все-таки не удалось?
— По большому счету, всё, что задумал, наверное, всё получилось. А если по мелочам… Что-то удалось, что-то не удалось. Конечно, были и какие-то и потери, и ошибки, а как же без этого? Без этого быть не может.
Какие основные уроки вы вынесли из бизнеса и какие — из работы в органах власти?
— Вы знаете, я бы не разделял эти два опыта. Жизнь сложилась так, что я в советское время трудился руководителем строительного управления, потом я работал с финнами 6 лет и там тоже был руководителем бизнес-единицы. Потом я перешел на госслужбу, а после — в Группу ЛСР. И везде каждый день всё было одинаково: надо принимать решения — самостоятельные или коллегиальные. И поэтому, честно говоря, не могу сказать, что что-то где-то приобрел. Я везде занимался одним и тем же по своей сути.
Что самое главное в принятии решений?
— Я бы высказался так: если ты работаешь, ты обязан принимать решения. Когда я смотрю на некоторых сегодняшних работников Смольного, то удивляюсь, почему они не принимают решения. Почему они всё создают какие-то рабочие группы, комитеты и так далее, но с таким трудом принимают решения? У меня был период, когда я пробовал не принимать решения, в 2003 году. Помню, мне принесли стопку почты, и я подумал расписать всё это своим заместителям без своего решения: «Что думаете? Ваше мнение?» Так вот на следующий день мне снова такая же пачка бумаг приходила, и сверху еще от заместителей. Я понял, что если не буду принимать решений, то захлебнусь. Руководитель обязан каждый день принимать решение — популярное или нет. И нести за него ответственность, кстати, да. Это обратная сторона медали.
В связи с этим приходит на ум решение Смольного, когда ресторанный бизнес закрыли без какой-либо поддержки, оно было крайне непопулярным, но за него никто не понес ответственность.
— Вопрос не в том, что все решения должны быть популярными, всем не угодишь, можно и отказать. Я помню один случай: как-то раз ко мне пришел на прием строитель, и я ему отказал в его просьбе. И объяснил, почему. Он вышел из моего кабинета, и я через несколько минут после него. Его уже в приемной не было, и я спросил секретаря: «Грустный вышел?» «Да нет, — говорит, — стал благодарить». — «А чего благодарил?» — «А вы ему, говорит, отказали, и он понял, почему». Здесь тоже нужен диалог.
Почему сейчас нет диалога между властью и бизнесом? Почему у нас все решения принимаются, не считаясь с интересами предпринимателей?
— Я думаю, что считаются. Истина, как всегда, посередине. Губернатор и прокурор даже встречались с представителями бизнеса и обсуждали эти вопросы. В европейских странах, надо сказать, вообще жесткие локдауны из-за пандемии. Там, в Европе, наверное, какие-то консультации с предпринимателями были, но, скорее всего, их тоже поставили перед фактом: вот сколько у нас осталось свободных коек, поэтому мы вынуждены так сделать. Да, это непопулярное решение, но те же Голландия и Германия немножко по-другому устроены. Многие политики после этих решений снова не изберутся, но это их решения, и они за них несут ответственность.
Да, но в Европе предприниматели получили всё же несравнимо большие компенсации.
— Я уже сказал, что нужен диалог. Сейчас есть две крайности. Первая крайность сегодняшнего Смольного — это создание рабочих групп и забалтывание процесса. Я сейчас не говорю про ресторанный бизнес и так далее, я говорю про всё. Вторая крайность — принятие решений, не считаясь ни с кем. Это тоже неправильно. Нужна золотая середина.
Можете дать какие-то прогнозы: чего ждать застройщикам, покупателям, властям в наступившем году?
— Я думаю, что год тоже будет сложный, но все обязательства перед дольщиками и покупателями с использованием эскроу-счетов будут выполнены. Ни с того ни с сего ни одна стройка не остановится. Я не предчувствую больших банкротств по городу, а вот по области — вполне может быть, там ситуация похуже с точки зрения соотношения цены и затрат. Надеюсь, будет выполнена АИП, окончательно разберутся с метростроением, поскольку шаги, которые сделаны, это правильные шаги, их надо доводить до конца. Что касается количества жилья, то, конечно, такого бума уже больше не будет, льготная ипотека уже перестала быть льготной, по большому счету…
Из-за роста цен на жилье?
— Из-за роста цен, верно, и псевдодешевизны денег. 6,5% — ипотечная ставка, но при этом ставка Центробанка — 4,2%. Так что это уже никакая не льготная ипотека. Льготная ипотека должна приравниваться к ставке Центробанка или быть даже меньше, вот это я еще понимаю. У нас еще есть сельская ипотека, не забывайте, там, по-моему, 2%. Она тоже должна развиваться, в хорошем понимании, не все же должны жить в Санкт-Петербурге.
Я понимаю, но люди же тянутся в большие города, где есть перспективы.
— Тянутся из-за работы! Мегаполис затягивает в себя, и это происходит не только в России, но и в мире. Я был в Мумбаи — там 20 млн жителей. Про Китай уже можно не говорить.
Личный вопрос. Чем вы увлекаетесь в свободное от работы время? Я знаю, что вы любите рыбалку…
— Да, в планах есть поехать на рыбалку. Не знаю когда, не знаю куда, но надо ехать куда-то. Прошедший год для рыбалки был не очень удачный, это связано с пандемией. И вовсе не потому, что границы закрыли. Был период, когда мы и на Аляску летали каждый год, это было интересно. Но даже в России мы в этом году не смогли организовать поездку. Пришлось отменить и поездку на Волгу, и в Хабаровск. Побывал только в Карелии и на Выборгском заливе, удалось выбраться на Кольский полуостров. Но будем надеяться, следующий год будет лучше.