В «Объединении строителей СПб» определились с перспективами и тенденциями

Круглый стол «Строительный рынок в эпоху перемен: меры поддержки, перспективы, тенденции» состоялся в СРО А «Объединение строителей СПб» при поддержке портала «ТТ Финанс» 1 апреля. Модератором мероприятия выступил генеральный директор объединения Алексей Белоусов.

Участие в круглом столе приняли руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» холдинга Setl Group Ольга Трошева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альщаева, вице-президент по инвестициям Knight Frank Николай Пашков, руководитель дирекции по работе с крупнейшими клиентами Управления по СПб и ЛО Банка ВТБ Артем Терешкин, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна Хоботова, пресс-секретарь банка «Открытие» по Северо-Западному федеральному округу Иван Макаров.

Открывая мероприятие, Алексей Белоусов рассказал об изменениях законодательства, о новых нормативно-правовых актах и в целом о федеральных и региональных мерах, предпринятых Правительством России для поддержки строительной отрасли. Кроме того, спикер перечислил региональные меры поддержки, которые разработаны для Санкт-Петербурга и которые, по его словам, будут лоббироваться профессионалами рынка в ближайший период. Одной из самых важных стало требование предоставить строительным компаниям, реализующим проекты жилищного строительства, отсрочку по оплате налогов, в том числе на имущество организаций, на земельный налог, на прибыль, на доходы физических лиц, направляемых в бюджет Санкт-Петербурга до конца 2022 года. Значительной мерой станет льготная арендная плата по договорам аренды земельных участков, предоставляемых городом для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения. Также, по просьбам застройщиков предлагается внести изменения в соглашения по строительству объектов социальной инфраструктуры (в плане сроков) – в связи со снижающимся спросом на квартиры на период до конца II квартала этого года. Еще одной мерой Алексей Белоусов навал усиление контроля за действиями монополистов. Эти и ряд других предложений, безусловно, будут способствовать поддержке региональных застройщиков.

Следующий спикер, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» холдинга Setl Group Ольга Трошева подвела итоги продаж первого квартала 2022 года. Она отметила, что с конца февраля наблюдался приток покупателей жилья. Многих покупателей, в том числе, волновал вопрос – будет ли сохранена семейная ипотека? По словам г-жи Трошевой, семейная ипотека стала весомой долей на рынке продаж, а ее динамика в структуре ипотечных сделок росла с 5% до 35%. Семейная ипотека, сохранившая прежние условия, и сегодня продолжает поддерживать рынок, подчеркнула эксперт. Также Ольга Трошева отметила, что застройщики вели себя с конца февраля по-разному. Кто-то сразу же приостановил продажи, чтобы оценить сложившуюся обстановку. Кто-то стал повышать цены. В то же время, ведущие застройщики города – такие как Setl Group и ряд других – заморозили цены, либо подняли незначительно, предложив покупателям оптимальный бюджет.

В свою очередь, представитель Knight Frank Николай Пашков подчеркнул, что говорить о динамке цен на недвижимость сегодня крайне затруднительно – слишком высока степень неопределённости. По его мнению, динамика цен будет определяться балансом спроса и предложения на рынке. Соответственно, в текущей ситуации сложно ожидать роста спроса или хотя бы сохранения его на уровне прошлого года. Поскольку с учетом нынешнего роста цен ежемесячный ипотечный платеж – даже за банальную «однушку» в пригороде становится для людей серьезной проблемой. И это тот фактор, который влияет на спрос в первую очередь. Также спикер рассказал о мартовских «панических продажах» и пояснил, что запас свободных денег у населения скоро иссякнет. Тогда застройщики останутся в условиях обычного рынка, который в значительной степени должен стимулироваться ипотекой. По его мнению, ипотечная ставка 12% – слишком высока. Эксперт подчеркнул, что сегодня на застройщиков, помимо снижения спроса, «давит» себестоимость. И вопрос даже не в том, что что-то подорожало, а в том, что пока непонятно, как ввозить необходимое оборудование и инженерные системы в страну. Кроме того, негативно отразиться на деятельности застройщиков может и отсутствие субсидирования ипотеки на вторичном рынке. Большая часть сделок на первичном рынке осуществляется с учетом продажи имеющегося жилья и покупки нового, где на разницу стоимости как раз берут ипотеку. Но продать квартиру на вторичном рынке сегодня все сложнее, поэтому вероятность того, что в случае снижения спроса произойдет заморозка цен – есть, считает Николай Пашков. Тем не менее, эксперт выразил надежду, что подобного плохого варианта развития событий все-таки не произойдет.

Генеральный директор Агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева со своей стороны рассказала о приостановке и о сокращении объемов продаж компанией «КВС» и о пересчете финансовых моделей всех проектов, цен и планов. которые были необходимы из-за очень больших объемов возводимого застройщиком жилья. Кроме того, эксперт оценила рост себестоимости строительства в 30-50%. «Мы сократили объемы продаж на ближайшие пару лет, – пояснила г-жа Альшаева. – Это сделано для того, чтобы точно понять, что будет происходить с себестоимостью строительства». Эксперт добавила, что компания вошла в апрель с новыми оптимизированными планами. В том числе застройщиком было решено дополнительно субсидировать по ряду объектов ипотечные ставки и получить на это согласие банков.

Следующий выступающий – пресс-секретарь банка «Открытие» по Северо-Западному федеральному округу Иван Макаров констатировал, что большая часть проектов, которые сейчас реализуются, уже наполнены эскроу-счетами больше, чем на 100% от объемов проектного финансирования. Значительная часть проектов кредитуется по минимальной процентной ставке, и застройщики знают об этом, выбирая для себя наилучший вариант, пояснил представитель банка. Также г-н Макаров упомянул о высоких базовых ставках по некоторым новым проектам, фактически являющихся заградительными, но при этом спикер выразил надежду, что вскоре ситуация улучшится и через некоторое время все увидят новую ключевую процентную ставку и в целом приемлемый уровень ставок по проектному финансированию.

Возвращаясь к теме ипотечного кредитования, Татьяна Хоботова отметила, что поддержка населения и рынка недвижимости «плавно перетекает из одного кризиса в другой». И в этот раз, ко всеобщей радости, обрушения не случилось. Спикер привела официальные данные Центробанка: в России за два месяца – в январе и феврале – выдано почти 804 миллиарда рублей ипотеки. По предварительным данным, за три недели марта по России выдано порядка 357 млрд рублей ипотеки. Таким образом получается, что в первом квартале этого года будет выдано 1 триллион 200 млрд рублей ипотеки, что на 8-10% больше, чем за соответствующий период в прошлом году. В Петербурге такого роста нет, за два месяца выдано кредитов на 57 миллиардов рублей. Но при этом значительно выросла доля первички и составила 51% от общего объема. Средняя сумма кредита в городе приближается к 5 миллионам рублей. Что касается количества кредитов, их выдано в первом квартале меньше, чем в прошлом году. Общая средневзвешенная ставка по кредитам составила 7,67 % «на вторичке» и 5,82 % «на первичке». Доля семейной ипотеки занимает 23-25% от всего портфеля выдачи. То есть квартиры в новостройках по-прежнему покупают, но не так активно, без ажиотажа и вала, более тщательно обдумывая такое решение. Средний срок кредита приближается к 30 годам.

Подводя итоги мероприятия, состоявшегося в объединении при поддержке портала «ТТ Финанс», модератор Алексей Белоусов отметил, что если суммировать мнение выступавших на круглом столе представителей застройщиков и банков, экспертов отрасли и аналитиков, то становится очевидным, что на сегодняшний день ничего страшного в отрасли не произошло. Спикер обратил внимание собравшихся на то, что за последний месяц исполнительная власть оперативно приняла много постановлений, распоряжений и законов, направленных на поддержку отрасли и облегчение работы застройщиков – в том числе тех, которые до этого не принимались годами. «Это говорит о том, что управленческий потенциал у нас есть, а устойчивость строительной отрасли велика, – подытожил модератор мероприятия. – Поэтому будем смотреть вперед с оптимизмом. В пределах двух-трех месяцев мы получим необходимые реперные точки, позволяющие более четко прогнозировать и выстраивать развитие экономики строительных проектов».