Дайджест ситуации на строительном рынке Санкт-Петербурга: что будет с ценами на жилье

Повышение Центробанком ключевой ставки отразилось на всей экономике страны, а на кредитовании — особенно. Ассоциация «Объединение строителей Санкт-Петербурга» провела опрос среди ведущих застройщиков города о том, как это повлияло на строительный рынок в целом и на ипотечное кредитование, в частности.

Влияние на рынок

Наибольшее влияние рост ключевой ставки оказывает на рынок через ставки ипотечного кредитования, считают участники рынка.

«Снижение привлекательности ипотечного кредитования означает снижение темпов продаж и наполнения эскроу-счетов, — говорит Алексей Ефремов, вице-президент по финансам и экономике Группы RBI. — А это, в свою очередь, влияет на величину итоговой процентной ставки по проектному финансированию — поскольку она зависит от объема средств, которые участники долевого строительства аккумулируют на эскроу-счетах».

Изменившиеся условия приведут к тому, что до конца сентября спрос покажет динамику роста.

«В связи с тем, что с 1 октября условия выдачи ипотечных кредитов изменятся, банки будут применять более высокие надбавки по выдаче кредитов с небольшим первоначальным взносом или для клиентов с высокой кредитной нагрузкой, покупатели будут стремиться купить квартиру по старым условиям», — комментирует Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group).

«В краткосрочной перспективе это изменение подогреет спрос на рынке новостроек: многие будут стараться успеть купить, опасаясь роста ипотечных ставок, — соглашается Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ». — Но ситуацию на рынке недвижимости следует рассматривать в совокупности воздействия изменений на новостройки и на вторичный рынок, так как оба сегмента находятся во взаимодействии друг с другом. Для рынка недвижимости в целом рост ключевой ставки — негативный фактор».

Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» отметил, что работа первичного рынка основана на ставках госпрограмм, поэтому повышение ключевой ставки не повлияло на ситуацию напрямую. «Но есть и негативный фактор: из-за этого выросла ставка на вторичку, а значит, уменьшится и количество сделок по цепочке «вторичка — первичка», — добавил он. — Не секрет, что многие покупатели приобретают квартиру в новостройке, предварительно продав уже имеющееся вторичное жилье. А это теперь сделать гораздо сложнее».

При этом повышение ключевой ставки мотивирует людей быстрее принимать решение о выходе на сделку. «В последний месяц — с конца августа — спрос на квартиры в наших объектах на 50% выше, чем в середине лета, — рассказал Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС. — Пока сложно прогнозировать, как долго сохранится текущий уровень активности. Полагаю, что не менее одного-полутора месяцев».

Юлия Ружицкая, генеральный директор агентства недвижимости «Главстрой» считает, что, в первую очередь, ключевая ставка влияет на стоимость проектного финансирования. «Это означает, что все заемные средства, которые предоставляет банк, выдаются на новых условиях. Уровень ключевой ставки — минимальный процент для застройщиков по новым проектам, — пояснила она. — Таким образом, изменение ключевой ставки со стороны себестоимости влияет на увеличение затрат девелоперов и замедление темпов запуска новых проектов, со стороны спроса — на снижение доступности ипотеки для покупателей.

«В краткосрочной перспективе — изменения вызывают ажиотажный рост спроса, в среднесрочном горизонте — рост себестоимости и сокращение ликвидного предложения на рынке», — резюмировала Юлия Ружицкая.

Ставки по ипотеке

Ставки по стандартным ипотечным программам находятся в прямой зависимости от ключевой.  «Средневзвешенная рыночная ставка на сегодняшний день оказалась на уровне 15% годовых. Если Центробанк не будет корректировать ключевую ставку, то, по всей видимости, она на этом уровне и останется, — комментирует Ян Фельдман («Ленстройтрест»). — Не думаю, что его можно называть заградительным: около 10 лет назад средняя ставка была примерно такой же и люди активно брали ипотеку. Другое дело, что за последние годы покупатели привыкли к большей доступности жилищных кредитов, и многие могут решить отложить решение о покупке квартиры до лучших времен. Спрос просядет как на вторичке, так и не первичке в связи с повышением минимальной планки первоначального взноса».

Юлия Ружицкая («Главстрой») отмечает, что рост ключевой ставки имеет прямое влияние на рынок вторичного жилья и апарт-отелей. «С момента повышения ключевой ставки рыночные ипотечные ставки для этих сегментов достигли 13,5–14,5%, — отметила она. — Учитывая взаимосвязь рынка новостроек и вторички, такой рост – негативный фактор, так как порядка 30% квартир в новостройках приобретется после продажи старой недвижимости».

Екатерина Немченко (РСТИ) также говорит о том, что увеличение процентной ставки ипотечных кредитов на вторичном рынке притормозит активность покупателей — потребуется время для адаптации к новым реалиям. «Предполагаем, что банки установят рыночные ставки на уровне 15–16% годовых, — уточнила она. — Увеличится разрыв между льготными субсидированными ставками по ипотеке для покупки новостроек и рыночными ставками. Спрос сместится в сторону новостроек, и одновременно с этим возникнут сложности с продажами на вторичном рынке, а зачастую именно от этой продажи зависит первый взнос для покупки новостройки».

Сергей Терентьев (ЦДС) говорит, что и ставки по льготным программам, по которым приобретается 90% квартир на первичном рынке, могут быть пересмотрены, если ключевая ставка сохранится на своем новом уровне дольше нескольких месяцев. «Пока что все указывает на то, что именно так и будут развиваться события, — отметил он. — В этом случае ставки по льготным программам также могут вырасти — с 6–8% до 10–11% годовых. После изменения ключевой ставки ЦБ вероятность такого сценария повышается с каждым днем. Однако даже в этом случае привлекательность льготных программ сохранится за счет разницы в ставках с обычной ипотекой. Но, безусловно, обслуживание кредитов станет более дорогим».

Застройщики говорят, что покупатели на первичном рынке активизировались, понимая, что может последовать изменение ставок и по льготным программам.

Между тем ипотека для строителей остается основным драйвером продаж. «Общая доля ипотечных сделок в 2023 году в «Строительном тресте» составляет 89%, из них 44 % — семейная ипотека, — рассказывает Сергей Степанов, директор по продажам Объединения «Строительный трест», — Популярностью пользуется и IT-ипотека — в августе доля сделок по ипотеке для IT-специалистов в ЖК «Наука» составила 30%. По IT-ипотеке сегодня действует самая минимальная ставка — 3,8%, за ней следуют семейная ипотека — 4,3% и ипотека с господдержкой — 6,2%».

Корректировка госпрограмм

Напрямую повышение ключевой ставки не влияет на госпрограммы, однако условия выдачи кредитов по всем видам льготной ипотеки были скорректированы. Так, с 20 сентября первый взнос увеличился с 15 до 20%, а размер субсидии, предоставляемой банкам для выдачи льготных программ и компенсирующей потери от недополученных процентов, снижается на 0,5 п.п., что может привести к росту ставок до максимальных значений, установленных государством.

«Увеличение размера первоначального взноса может негативно сказаться на спросе, так как в таком случае многим покупателям будет недостаточно собственных средств, — отметила Ольга Трошева (Setl Group). — А ужесточение условий Центробанка в отношении потребительского кредитования (для закредитованных заемщиков) ограничивает возможность взять потребительский кредит на первый взнос».

Сергей Терентьев (ЦДС) считает, что пока рано говорить о масштабах влияния этого события на рынок недвижимости. «Данная мера только вступила в действие и оценить ее последствия на практике нам еще предстоит, — пояснил он. — Хочется верить, что это влияние будет достаточно незначительным. Согласно нашей статистике, не более 15–20% покупателей имели первоначальный взнос в размере до 15% от стоимости недвижимости. Стоит отметить, что в некоторых случаях люди вносили минимальный первый взнос ввиду отсутствия стимулов собирать более значительную сумму».

По мнению эксперта, более важное значение для прогноза по спросу имеет ставка. «На данный момент мы уже видим тенденцию к ее увеличению в рамках ставок по действующим госпрограммам, — рассказал Сергей Терентьев (ЦДС). — Зачастую, банки за счет своей рентабельности предлагали дисконт от базовых ставок по льготным программам вплоть до 1 п.п., в связи с чем на рынке можно было найти предложения под 5–7% годовых. Но сейчас банки уже объявляют об отмене дисконтов по данным программам, поэтому ставки составят не менее 6% и 8% годовых соответственно. Таким образом, можно констатировать, что ставка для заемщиков уже начала увеличиваться».

В краткосрочной перспективе это будет стимулировать покупателей быстрее выходить на сделку, но часть покупателей может отложить покупку недвижимости после повышения первоначального взноса.

«Изменения размера первоначального взноса были озвучены заранее, что заставило многих ускорить процесс выбора квартиры и успеть оформить ипотеку на прежних условиям в ожидании, что дальше условия будут хуже, — подтвердила Юлия Ружицкая («Главстрой»), — Пока дополнительные шаги по повышению первоначального взноса не анонсируются. Однако, такой вариант озвучивает ряд экспертов. Если это произойдет, покупка недвижимости станет недоступной для большинства покупателей. Сегодня в сегменте масс-маркет квартира в городской черте в среднем стоит 8 млн рублей, первоначальный взнос в 2 млн рублей станет заградительным и приведет к существенному снижению спроса».

По ее словам, сегодня абсолютное большинство сделок на первичном рынке сегмента масс-маркет проходит по одной из госпрограмм. Ставки по ним являются самыми низкими и определены в размере: для господдержки — 8%, семейной ипотеки — 6%, для ИТ-ипотеки — 5%. Так, по итогам августа в объектах «Главстрой Санкт-Петербург» в ипотеку было приобретено 90% квартир, из них по программе господдержки — 58%, по семейной ипотеке — 37%, еще 4% по ИТ-ипотеке.

«Однако, в новых условиях существует риск пересмотра предельной величины ставки для них, — добавила Юлия Ружицкая («Главстрой»). — Помимо этого, в настоящий момент мы наблюдаем тенденцию отмены банками специальных условий для своих партнеров. Если ранее банки предоставляли дополнительные дисконт от действующих ставок надежным застройщикам, предлагая индивидуальные условия, сейчас они ограничивают или отменяют такие опции. Поэтому риск пересмотра процентных ставок по льготным программам существует».

«Корректировки льготных программ уже происходят в виде увеличения первого взноса, не исключено, что эта мера не станет последней, а требования к первому взносу по льготным программам будут со временем еще выше, — говорит Екатерина Немченко (РСТИ). — Также нет гарантий по сохранению ставок льготных программ, они могут быть увеличены, чтобы снизить расходы бюджета на выплаты банкам. В результате всех корректировок после волны повышенной активности на рынке, спровоцированной изменениями, мерами регулятора и частично слухами, следует ожидать затишья и длительного периода восстановления для всех сегментов рынка недвижимости».

С этим мнением согласен и Сергей Степанов («Строительный трест»): «Повышение ставок по программам льготной ипотеке — вполне вероятное событие, учитывая увеличение первоначального взноса до 20%. Сегодня же ставки по льготным программам вернулись к своим июльским показателям. В августе банки снижали ставки по госпрограммам на 0,4% в качестве дополнительной скидки».

Что делать

В текущей ситуации застройщикам и покупателям приходится либо к ней адаптироваться и придумывать что-то новое, либо искать альтернативные ипотеке варианты.

По мнению Яна Фельдмана («Ленстройтрест»), застройщики адаптируются к новым условиям и разработают новые совместные программы с банками. «Наша компания субсидирует ставки, в частности, есть программа траншевой ипотеки, и постоянно разрабатывает удобные программы рассрочек, чтобы сделать строящееся жилье более доступным для покупателей, — отметил он. — Гибкая система скидок и акций также помогает людям найти «свой» вариант».

Сергей Степанов («Строительный трест») также привел в пример траншевую ипотеку от Сбербанка, когда клиент вносит первоначальный взнос 20% от стоимости квартиры и берет в банке 30% от суммы кредита. «Оставшийся второй транш банк переводит перед вводом дома в эксплуатацию, — пояснил он. — Эта программа выгодна клиентам, арендующим в настоящее время жилье, и дает возможность накопить на ремонт и другие цели. Кроме того, позволяет зафиксировать стоимость квартиры. Также совместно с банками-партнерами — Банк Санкт-Петербург и ВТБ — предлагаем программы с эскроу-дисконтом, когда клиентам предоставляется дополнительная скидка 4% от базовых показателей на этапе строительства дома».

«Уже со следующего месяца покупателям с серьезным объемом кредитной нагрузки и небольшим первоначальным взносом будет сложнее оформить ипотеку, — напоминает директор по ипотеке «Петербургской Недвижимости» Юлия Мошкова, — Однако в условиях новых ограничений есть пути решения. Например, клиент может привлечь платежеспособного созаемщика с низким объемом кредитной нагрузки, пересмотреть выбор недвижимости и остановиться на более доступном варианте или увеличить срок кредита».

Екатерина Немченко (РСТИ) говорит, что альтернативой ипотеке являются программы рассрочек от застройщиков, но они распространяются либо на период строительства объектов, либо длятся в течение 2–3 лет после ввода, что конечно не может сравниться со сроками кредитования, которые предоставляют банки. «Программами рассрочек пользуются покупатели, которые ожидают поступления средств от продажи своей недвижимости, либо уверены в стабильных поступлениях средств в короткие сроки, — пояснила она. — В текущий период в структуре продаж доля договоров с рассрочкой платежа составляет не более 10% от общего числа сделок».

«Ключевым фактором для покупателя всегда является ежемесячный платеж, — уверена Юлия Ружицкая («Главстрой»). — При этом комфортный размер платежа может обеспечить только длинный срок действия кредита. Рассрочки на такой длительный срок не существует. Возможны варианты отсрочек платежа, например, программы 10/90. В данном случае, клиент вносит 10% от стоимости квартиры и 90% перед вводом дома, реализовав старую недвижимость. Однако, это не может быть альтернативой, так как более 90% жилья сегодня на рынке масс-маркет приобретается в ипотеку».

Сергей Терентьев (ЦДС) также соглашается, что ипотека остается самым удобным и доступным инструментом приобретения квартиры: «Больше ни одно решение не обладает такой гибкостью по условиям и столь длительным сроком выплат. Рассрочки от застройщиков, столь популярные 10 лет назад, больше не являются альтернативой ипотечному кредитованию. По федеральному законодательству рассрочка предоставляется до окончания строительства дома, что делает такой инструмент неинтересным для 99% покупателей».

Проектное финансирование

Кредиты берут не только покупатели квартир, но и сами застройщики — и проектное финансирование тоже зависит от ключевой ставки.

«Повышение ключевой ставки, конечно, увеличивает стоимость проектного финансирования и напрямую ведет к росту полной себестоимости девелоперского проекта, — подтвердил Алексей Ефремов (RBI). — Но рост себестоимости происходит и «каскадно» — в связи с сопутствующим удорожанием материалов и оборудования, которые также финансируются за счет кредитования производителей».

«Застройщики, которые привлекали кредиты на строительство на условиях плавающей процентной ставки в привязке к размеру ключевой, конечно, потеряют в маржинальности проектов, но доля таких кредитов сейчас минимальна, — рассказал Ян Фельдман («Ленстройтрест»). — Другое дело, что выросший размер ключевой ставки окажет влияние на стоимость новых заимствований, а это, в свою очередь, может замедлить вывод на рынок новых проектов».

Екатерина Немченко (РСТИ) подтверждает: «Повышение ключевой ставки повлечет рост стоимости проектного финансирования, а значит окажет влияние на финансовые модели проектов. Не исключено, что это отразится на выводе новых объектов».

С ними согласна и Юлия Ружицкая («Главстрой»): Рост ключевой ставки приведет к удорожанию проектного финансирования, а значит, можно ожидать что замедление темпов запуска новых проектов на рынок».