Эксперты рынка оценили «русские горки» льготной ипотеки

Снижение ставки по льготной ипотеке стало важным итогом Петербургского международного экономического форума – 2022. «Объединение строителей СПб» опросило ведущих застройщиков города о том, как отреагировал на новые параметры ипотеки рынок. Мнение экспертов отрасли – в нашем дайджесте ситуации на строительном рынке города.

«Снижение ставки льготной ипотеки даже на два пункта с 9% до 7% это серьезная поддержка для рынка жилищного строительства, – говорит генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. – Совсем недавно, в период пандемии, свою безусловную эффективность показала 6,5-процентная ипотечная ставка, которая помогла строителям в трудный период продемонстрировать беспрецедентно высокие результаты».

Он напомнил, что за 2021 год российскими застройщиками были достигнуты рекордные показатели, в эксплуатацию введено почти 93 млн квадратных метров жилья.
«Сегодня снижение ипотечной ставки до 7% станет реальной помощью, «плечом», которое государство «подставит» строителям, – подчеркнул Алексей Белоусов. – Уверен, что такой шаг самым позитивным образом отразится на жизнеспособности отрасли».

Позитивный эффект

Рынок отреагировал на снижение ставки по льготной ипотеке с энтузиазмом. «Для покупателей это сигнал, что не стоит откладывать приобретение жилья. Условия по льготной ипотеке вернулись на уровень прошлого года, при этом максимальный размер кредита стал больше – 12 млн рублей, – комментирует Юлия Ружицкая, генеральный директор АН «Главстрой» (входит в «Главстрой Санкт-Петербург»). – За счет этого у клиентов есть больше возможностей, в том числе приобретения более комфортного жилья – по площади или по количеству комнат».

«Решение о возврате ставки к 7% было ожидаемым и воспринято рынком позитивно, – рассказал Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС. – Однако это также привело к небольшой технической паузе в продажах – некоторые потенциальные покупатели отложили выход на сделку до начала одобрения банками кредитов с новой ставкой». Он отметил, что будет оптимальнее, если в будущем подобные снижения ставки будут сопровождаться их максимально быстрым переводом в практическую плоскость.

Впрочем, банкам новая ставка тоже позволит привлечь новых клиентов, поэтому они стремятся ускориться.

«Рынок отреагировал на заявление президента очередным витком оживления, – Дмитрий Фалкин, коммерческий директор Группы RBI. – Банки уже принимают заявки на ипотеку с господдержкой под 6,3%. «Газпромбанк», например, за свой счет расширил максимальный размер кредита до 20 млн рублей».

Однако дело не только в ставках, но и в целом в ситуации в стране.

«Мы видим оживление на рынке и увеличение количества обращений в компанию в июне, по сравнению с маем, – говорит Ян Фельдман директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». – Снижение ставки по льготной ипотеке поддержит спрос и будет способствовать росту интереса к новостройкам, но восстановиться до уровня 2021 года не получится».

При этом ипотека по-прежнему остается самым популярным инструментом для покупки жилья на первичном рынке. «Конечно, снижение ставки льготной ипотеки до 7% дополнительно поддержит покупателей, – говорит Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). – Доля ипотеки в мае-июне в целом на рынке достигла 84%. Это один из максимальных показателей, сопоставимый с июнем 2021 года, кроме того, такая же доля фиксировалась после старта программы господдержки в 2020 году». При этом, как отмечает Ольга Трошева, большая часть ипотечных сделок сегодня – это именно сделки с льготными программами (господдержка, семейная ипотека), в том числе субсидированными застройщиками и банками.

Что это дает

Снижение ставки на 2 п.п. может оказаться существенным при текущем уровне цен на первичном рынке.

«Покупателям это дает больше возможностей, т.к. это снижение ежемесячного платежа», – поясняет Дмитрий Фалкин, RBI.

«Снижение ставки с 9 до 7% является очень значимым, – подтверждает Сергей Терентьев, ЦДС. – Оно приведет к уменьшению на 20% ежемесячных платежей и общей переплаты по кредиту».

По словам Терентьева, снижение ставки до 7% может приблизить рынок к реалиям начала года: «Но нужно принять во внимание снижение числа новых проектов и сокращение покупательского интереса. Уменьшение ставки, безусловно, подстегнет спрос, но нужно учитывать и другие факторы. Часть покупателей может не выйти на рынок, пока не будет уверена в своей долгосрочной возможности выплачивать ипотечный кредит». Однако нельзя сказать, что спрос на рынке являлся слабым даже при ставке в 9%, отметил он. В целом, июнь уже стал очень позитивным месяцем с точки зрения продаж.

«После снижения ключевой ставки идут вниз ставки по рыночной и льготной ипотеке, – поддерживает Ян Фельдман, ЛСТ. – Но их доступность будет нивелирована ростом цен – до конца года он продолжится». При этом на «вторичке» такого значительного удешевления ипотеки не отмечается, поэтому, возможно, там цены остановятся или будут снижаться. «При выгодных ипотечных условиях новостройки выглядят более привлекательными, – считает Ян Фельдман. – Особенно если недвижимость предлагает надежный застройщик и строительство ведется по проектному финансированию. Данная схема выступает дополнительной гарантией для покупателей».

Однако субсидирование ставок застройщиками, которое было запущено ранее, уменьшает эффект от снижения льготной ставки по ипотеке с господдержкой.

«Я не думаю, что снижение ставки по льготной ипотеке до 7% как-то повлияет на спрос: люди и так оформляют кредиты на куда более интересных условиях», – комментирует Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС». – Некоторое оживление на рынке недвижимости мы наблюдаем уже сейчас. Это связано, в первую очередь, с программами субсидирования ипотеки от застройщиков. Кроме того, в июне закончился срок большинства вкладов с высокими ставками, которые люди открывали в марте. Некоторые из них как раз сейчас вкладывают свои накопления недвижимость».

Субсидирование ставок

Уменьшение ставки по льготной ипотеке сократит нагрузку на застройщиков, субсидирующих ставки до минимальных размеров, а значит, в конечном итоге, и на покупателей.

«На рынке и в мае, и сейчас продолжают действовать привлекательные ставки по субсидированным программам, – говорит Ольга Трошева, Setl Group. – Так, до 30 июня на объекты Setl Group действует программа субсидирования со ставкой 0,1% по семейной ипотеке и 2,99% – по госпрограмме. В ряде банков действует программа со ставкой 2,99% при минимальном первом взносе 15% и максимальной сумме кредита – 12 млн рублей. Сегодня клиентам доступен комфортный ежемесячный платеж: при сумме кредита (срок – 30 лет) 5,5 млн рублей и ставке 0,1% по семейной ипотеке он составит 15,6 тыс. рублей».

«Сейчас многие ведущие застройщики субсидируют ипотеку и снижают ставки по государственным программам, – продолжает Анжелика Альшаева, КВС. – К примеру, клиенты «КВС» могут оформить семейную ипотеку со ставкой 0,1% на весь срок. Такая же ставка действует по программе для IT-специалистов, а ипотеку с господдержкой можно оформить под 1,9% на весь срок».

«Предложения кредитов с субсидированными ставками – это настолько выгодная история для покупателей, застройщиков и банков, что, конечно, мы продолжим работать с этим инструментом, – подтверждает Сергей Терентьев, ЦДС. – За последний месяц в объеме наших продаж доля таких ипотечных сделок превысила 50%. С начала года она стабильно растет, так как люди поняли все преимущества этого инструмента». По его словам, даже при условии небольшого увеличения стоимости квартиры в рамках таких предложений, экономия на переплате по кредиту за счет снижения ставки получается очень ощутимой – от нескольких сотен тысяч до миллиона рублей.

Сейчас банки меняют условия по таким программам в связи с изменением условий на рынке. Оценить интерес покупателей к обновленным субсидированным программам можно будет в течение ближайшей недели.

«В наших комплексах в общем объеме сделок по ипотеке доля субсидирования составляет более 50%. – отмечает Юлия Ружицкая, «Главстрой». – Мы предлагаем купить квартиру по максимально низкой ставке от 0,1% в рамках всех действующих программ, в том числе по господдержке и семейной ипотеке. Эта позволяет покупателям снизить ежемесячные платежи на треть, что придает этому инструменту дополнительную популярность и поддерживает спрос».

Однако у субсидирования есть и свои негативные последствия, и не все зависит от воли застройщиков.

«По мере того, как восстанавливается кредитование по базовым и стандартным субсидированным ставкам, банки начинают дороже оценивать тот дисконт в ставке, который застройщики привыкли давать клиентам за последние месяцы, – Дмитрий Фалкин, RBI. – Однако я уверен, что субсидирование от застройщиков продолжится, вопрос только – в каком объеме».

Будет спрос — будут объекты

Активизация спроса позволит застройщикам более уверенно выводить новые объекты в продажу.

«Мы продолжаем пополнять предложение в своих комплексах», – говорит Юлия Ружицкая, «Главстрой». «Мы планируем летом стартовать с нашим новым проектом», – подтверждает Дмитрий Фалкин, RBI. «ГК «Ленстройтрест» не меняет планов по выводу новых очередей в рамках уже реализующихся проектов», – подчеркивает Ян Фельдман, ЛСТ. В июне вывел в продажу малоэтажный ЖК и Setl Group, рассказала Ольга Трошева, а в планах девелопера – еще несколько стартов в текущем году.

«В случае, если в ближайшие месяцы рынок вернется к уровню активности начала 2022 года, вывод новых объектов на рынок также активизируется», – уверен Сергей Терентьев, ЦДС.

«Мы отмечаем заметную активизацию застройщиков по выводу на рынок жилья, по подготовке к старту новых проектов, – говорит Ольга Трошева, Setl Group. – К примеру, только за 1-20 июня на рынок выведено порядка 250 тыс. кв. м жилья, в том числе открыты продажи в высоком ценовом сегменте. Еще по ряду проектов анонсирован страт продаж в ближайшее время».

«Количество новых объектов, которые застройщики выводят или будут выводить на рынок, в первую очередь определяется спросом, – подтверждает Ян Фельдман, ЛСТ. – Конечно, запуск проектов состоится, но он будет значительно меньше, по сравнению с 2021 годом». Сейчас, по его словам, общий объем предложения находится на уровне 3 млн кв. м, и это меньше годового спроса. «Скорее всего, по итогам 2022 года мы увидим снижение нового предложения и спроса, хоть сейчас он и восстанавливается, на фоне растущих цен на строящееся жилье», – резюмировал он.