Дайджест строительного рынка СПб и ЛО: Транспортный каркас как фактор влияния на строительство жилья

За последнее время в Петербурге анонсировано и начато строительство сразу нескольких крупных дорожных проектов: Широтная магистраль скоростного движения (ШМСД), Южная широтная магистраль, автодороги М-32 и М-49 в Приморском районе и т.п. «Фонтанка» и СРО А «Объединение строителей СПб» опросили ведущих девелоперов города и узнали, как развитие транспортного каркаса влияет на строительство жилья.

Востребованные локации

Появление новых магистралей и транспортных развязок действительно влияет на востребованность локаций девелоперами. Так, по словам директора Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group) Ольги Трошевой отметила, что в последние годы активно развиваются районы, находящихся за пределами или около КАД.

«Благодаря активной работе по улучшению транспортной доступности на юге наблюдается рост интереса к этому направлению, – добавила Ольга Трошева. – К таким инициативам отнесу, например, трамвайную скоростную линию Купчино-Шушары-Славянка. На юге реализуются крупные проекты с собственной инфраструктурой – жилые комплексы Univer City и «Парадный ансамбль» от застройщика Setl Group».

По ее словам, новые магистрали на севере города – М-32 и М-49 – призваны разгрузить транспортные потоки. При этом локации вблизи Юнтолово или «Лахта Центра» уже пользуются устойчивым интересом со стороны застройщиков.

Развитие дорожно-транспортной сети, в том числе создание новых и модернизация уже существующих магистралей уже положительно влияет на агломерационные процессы в нашем регионе и, безусловно, будет влиять и дальше, уверена Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Петербурге.

«Достаточно вспомнить, как появление КАД и ЗСД повлияло на развитие новых районов и их связь с центром города и между собой, а также на появление новых центров притяжения, – напоминает она. – То есть, в конечном счете, на качество развития всей агломерации. Эти процессы проходили буквально на наших глазах – без ЗСД и КАД сложно было бы представить себе развитие как южной части Петербурга и прилегающих районов области с их «Экспофорумом», новыми университетскими кампусами, деловым центром рядом с Пулково, так и северной части с «Лахта Центром», а также Всеволожского района, освоение которого без КАД проходило бы значительно медленнее и не так качественно.

Также среди транспортных проектов Мария Орлова выделила реконструкцию дороги М-11 «Нарва» от Лиговского путепровода до Гореловского, которая обеспечит транспортный обход Красного Села, увеличивая общегородскую и экологическую привлекательность района, а также объезд Гатчины, где обновленное Киевское шоссе значительно разгрузило город и одновременно облегчило транспортный доступ к нему. «Эффект ШМСД, проектирование которого уже ведется, а также КАД-2, над которым власти и проектировщики также активно работают, будет сопоставим по своему влиянию с КАД и ЗСД, – считает Мария Орлова. – Рост петербургской агломерации продолжится в любом случае, однако без этих масштабных строек он будет не таким качественным. Особенно это касается проекта КАД-2, который разгрузит транспортную инфраструктуру и города, и области, а также будет способствовать появлению в области новых центров притяжения и их горизонтальным связям между собой».

Она отметила, что районы, в которых ГК «А101» реализует свои проекты, даже на сегодняшний день являются одними из самых привлекательных с точки зрения транспортной доступности. Например, во Всеволожск ведут три большие магистрали, а в не такой далекой перспективе к ним добавится и ШМСД.

Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДC отметила, что строящиеся магистрали проходят, во многом, по уже застроенным или застраиваемым в данный момент районам города. «Их задача – улучшить транспортную доступность этих территорий, – пояснила она. – Так что ожидать всплеска девелоперской активности в каких-то новых локациях в связи только с этими проектами не стоит. Девелоперы знали о них заранее и пополняли свой земельный банк с учетом появления этих транспортных объектов».

«Существует прямая связь между строительством новых магистралей, то есть улучшением транспортной доступности района и выбором локации для строительства жилого комплекса, – говорит Людмила Рева, директор по коммерческой недвижимости «ГК Алькор». – Девелоперы руководствуются состоянием транспортной сети перед принятием решения о покупке земельного участка для нового проекта. Расположение неподалеку от крупных автодорог является преимуществом для любого ЖК, разумеется, если трасса не проходит прямо под окнами домов и не мешает комфортному проживанию».

Спрос и цена

Транспортная доступность — один из ключевых параметров, на который обращают внимание покупатели строящегося жилья, отметила Надежда Ильина, директор по развитию ГК «Лидер Групп». По ее словам, наиболее заметное влияние на стоимость оказывает близость к станциям метро или даже планы по строительству таких объектов. Если станция расположена в шаговой доступности от проекта, то это гарантированно повышает стоимость жилья на 15-20%. «Применительно к Санкт-Петербургу, хорошей альтернативой служит развитие независимого наземного городского электротранспорта, – добавила она.- Так после начала строительства скоростной трамвайной линии «Славянка» в поселке Шушары, мы наблюдаем близкий к ажиотажному спрос на проекты компании в данной локации. Остановки трамвайной линии расположены вдоль всего квартала, поэтому у района отличный потенциал в этом плане».

Аналогичная ситуация наблюдается и в Красносельском районе, где город делает основную ставку на развитие метро.  «Ранее на локацию обращали свои взоры в основном те покупатели, которые не хотели покидать давно сложившийся, с детства знакомый район, – считает Надежда Ильина. Но по мере продвижения работ по строительству станции метро «Юго-Западная», проект, который мы возводим на пересечении ул. Доблести и маршала Казакова, все больше притягивает внимание инвесторов».

«Улучшение транспортной ситуации всегда приводит к росту цен и спроса на недвижимость, – соглашается Людмила Рева. – Исключением являются лишь проекты крупных автомагистралей и эстакад, способных снизить комфортность проживания в непосредственно прилегающих к ним кварталах. В этом случае наличие шумной трассы рядом с домами скорее станет причиной стагнации или снижения стоимости жилья, а также уровня интереса покупателей».

При этом, поскольку девелоперы выбирают локацию, руководствуясь в том числе долгосрочными планами города по строительству и реконструкцию дорожной сети.

«В случае с нашим проектом «Кронфорт» в Кронштадте изменение концепции в связи с улучшением транспортной доступности острова не планируется, – добавила Людмила Рева. – О планах по масштабной реконструкции дорожной сети и расширении съезда с КАД в городе было известно давно и это является одним из преимуществ наших кварталов – расположение вдали от шума и суеты мегаполиса, но с быстрым доступом к центру при необходимости».

«Девелопер работает в тесном сотрудничестве с органами государственной власти, принимая во внимание, в том числе, особенности Генплана и планируемого развития территорий, – объясняет Мария Орлова. – Безусловно, новые транспортные артерии и усиление существующей инфраструктуры придают территориям дополнительную ценность, а девелоперские проекты, которые на них реализуются, точно будут более востребованы, а в отдельных случаях могут позиционироваться в более высоких сегментах».

Важно отметить, что речь идет не только о транспортно-дорожной сети, но и о системе общественного транспорта, в том числе о железнодорожном сообщении.  «Даже запуск новых поездов – проекты тактовых электричек – смог значительно облегчить транспортную доступность наших проектов и в Лаголово, на границе с Красным селом, и во Всеволожске, – рассказала Мария Орлова.

Без шума и пыли

Дороги или транспортные объекты могут не только давать бонусы, но и создавать проблемы для жителей домов – как во время строительства, так и после него. Поэтому необходимы меры, чтобы их минимизировать. «В стандартный комплекс мер входит поэтапная реконструкция и строительство дорог – это делается для того, чтобы не нарушать ежедневные транспортные потоки и оставлять возможность для движения параллельно с ремонтными работами, – рассказала Людмила Рева. – Также вдоль магистралей возводят шумозащитные экраны для изоляции звуков с дороги в жилых районах».

«Для минимизации негативного воздействия от близкого соседства жилых домов с трассами, застройщики руководствуются рядом строительных нормативов, – добавила Наталья Кукушкина. – Одно из частых решений – установка шумозащитных экранов вдоль дорог. В нормативах четко прописано, при каких условиях необходимо проведение защитных мероприятий, и застройщик обязан их выполнить».

Дорога к дому

Для любого проекта, который не расположен в центре города или рядом с метро, транспортная ситуация является одним из главных факторов его востребованности у покупателей. Поэтому ответственные застройщики совместно с городскими властями могут приложить определенные усилия, чтобы улучшить эту ситуацию.

«Например, Комитет по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга запланировал расширение Михайловской дороги в Парголово и установку на ней автобусных остановок, рассказывает Наталья Кукушкина. – Не дожидаясь начала городских работ, мы самостоятельно профинансировали строительство автобусных остановок рядом с нашим кварталом Parkolovo. В свою очередь, администрация города изменила трассу одного из автобусных маршрутов, и теперь он проходит около нашего ЖК соединяя его со станциями метро «Комендантский проспект» и «Проспект Просвещения». Это – пример совместной работы застройщика и администрации города, направленной на улучшение качества жизни людей».

Похожая работа, по ее словам, была проведена в ЖК «Город Первых» в Новосаратовке, – там Группа ЦДС построила разворотное кольцо, благодаря чему маршрутки получили возможность заезжать на территорию комплекса. Часто в ожидании присоединения нового проекта к существующей сети общественного транспорта застройщики запускают бесплатные маршрутки для жителей, курсирующие между ЖК и, например, ближайшей станцией метро. Это – тактическое решение, призванное улучшить доступность нового комплекса до того момента, пока не будут приняты постоянные решения, отметила она. «Более значительные проекты требуют серьезной и длительной проработки иногда на уровне не одного, а сразу двух регионов, как в случае с трамваем в Новосаратовку, – продолжила Наталья Кукушкина. – Несмотря на то, что застройщики уже профинансировали предпроектные работы, город и область должны совместно принять решение о начале строительства и источниках финансирования. Проекты такого масштаба и важности не могут быть реализованы по инициативе частной компании».

«Обеспеченность дорожной инфраструктурой является обязательным параметром для реализации жилых проектов, особенно если речь идет о комплексной застройке территории, – напомнила Надежда Ильина. – Одним из примеров является жилой квартал «Аэросити», который компания реализует в поселке Шушары».

В рамках развития новой территории ГК «Лидер Групп» произвела реконструкцию главного въезда в квартал – улицы Пушкинской. Работы затронули 1,7 километров магистрали, включая разгонную полосу Витебского проспекта. Дорога стала четырёхполосной, на ней появились островки безопасности, тротуары и остановочные павильоны, а участок на самом въезде в поселок и вовсе был возведен с нуля. Кроме того, в рамках реконструкции, компания выполнила строительство ливнево-очистных сооружений, переустроен весь комплекс инженерных сетей.

По словам Надежды Ильиной, работы производились по соглашению, которое ГК «Лидер Групп» ранее подписала с Комитетом по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга. Сейчас компания выполняет проектирование нового участка одной из главных магистралей квартала – Окуловской улицы, где кроме четырехполосной дороги с карманами будет выполнено разворотное кольцо и комфортная площадка для отстоя пассажирского автотранспорта.

Людмила Рева также говорит о том, что девелоперы финансируют создание внутренней дорожной сети в своих проектах, а также могут заниматься и городскими дорогами в рамках социальных обязательств. Она рассказала, что с 2020 по 2025 год застройщикам выдали разрешения на строительство почти 14 км дорог. «Чаще всего речь идет о небольших участках, прилегающих к проектам компаний, однако иногда девелоперы берут на себя и крупные задачи, – отметила Людмила Рева. – Здесь важно подчеркнуть, что строительство и развитие транспортной инфраструктуры – это все же по большей части работа государственных структур. Кроме того, появление новых жилых кварталов само по себе часто становится стимулом для развития транспортной системы в локации – создания новых остановок общественного транспорта, запуска дополнительных маршрутов, расширения дорог».

Мария Орлова соглашается, что именно ответ на вопрос о доступности и транспортном обслуживании населения часто становится ключевым при решении о покупке жилья, поэтому девелоперы изначально уделяют большое внимание развитию транспортной инфраструктуры в своих проектах. Например, в «А101 Лаголово» на центральной площади планируется создание круговой развязки, что позволит на 90% снизить риск ДТП. «Важно при этом не забывать о комфортной и полезной общегородской среде – в наших проектах особое место занимают сегменты, связанные с удобством и экологичностью: велодорожки, прогулочные зоны и экотропы, – отметила она. – Покупатели выбирают близлежащие районы области именно для того, чтобы получить инфраструктуру мегаполиса в сочетании со спокойствием и безопасностью пригорода. Мы также всегда сами и своим собственным опытом проверяем возможности инфраструктуры не только наших проектов, но и территорий, которые их окружают».

Например, для «А101 Лаголово» топ-менеджеры Группы в Петербурге реализовали челлендж и сравнили, на каком транспорте можно быстрее доехать от нашего проекта до центра Петербурга. По словам Марии Орловой, такой креативный подход позволил не только сравнить время в пути, но и рассказать о самом жилом районе, его возможностях и окружающей социальной и коммерческой инфраструктуре от первого лица.

Проблемы и задачи

Но для развития большого города транспортных магистралей всегда недостаточно, как и общественного транспорта.  «Необходимость развития сети метрополитена назрела даже в центральных районах Петербурга – всем известно о треугольнике между «Чернышевской», площадью Александра Невского и Смольным, отсутствия станций в районе Пискаревки, Мариинского театра, – говорит Людмила Рева. – Многие периферийные районы также страдают без подземки и развитой сети наземных маршрутов».

Застройщики уверены: несмотря на то, что с ростом популярности дистанционной работы вопросы транспортной доступности становятся менее приоритетными для части покупателей, однако в масштабах города улучшение транспортной инфраструктуры в любой из локаций положительно отразится на жилищном строительстве.